La lotta per il diritto alla casa negli ultimi trent’anni è sempre stata un’invarianza della rigidità che le classi subalterne hanno imposto al potere nella più generale tendenza neo liberista di attacco alle condizioni materiali di vita delle persone. 

Da mesi però assistiamo ad un ritorno di questa lotta come centralità politica a livello internazionale. Partendo dall’elezione a New York del nuovo Sindaco Mamdani, passando per la vittoria a Berlino della candidata Linke Elif Eralp, fino alle imponenti mobilitazioni spagnole partite dalla vicenda Maricarmen la lotta per l’accesso alla casa ha saputo diventare nuovamente una spina nel fianco delle élites capitaliste, anche aggredendo i nuovi meccanismi che la speculazione immobiliare ha messo in campo.

Si possono infatti delineare delle nuove  invarianze in questa ondata  di mobilitazione, ossia l’attacco frontale ai meccanismi di finanziarizzazione della casa e dell’abitare. 

La trasformazione della casa in “asset finanziario” ha infatti inasprito le difficoltà di accedere ad affitti proporzionati ai salari reali e innalzato la barriera economica che divide i proletari e il ceto medio dalla possibilità di acquistare una casa.

In tutti i contesti europei e d’oltreoceano il rapporto fra salario e spesa per garantirsi un tetto sopra la testa è letteralmente saltato, facendo esplodere una vera e propria “bomba” sociale. Questo meccanismo di finanziarizzazione della casa è recentemente approdato anche in Italia, dove le lotte per la casa sono storicamente centrali, ma che negli ultimi anni hanno subito molti attacchi mettendone  a rischio le conquiste del passato. L’insorgere di questo nuovo fenomeno però allarga di fatto la base sociale coinvolta dalla lotta anche nel nostro paese. Siamo di fronte ad un nuovo ciclo di opposizione sociale e antagonista su questo ambito della riproduzione popolare?

Anche se è difficile rispondere a questa domanda crediamo sia importante partire primariamente dai meccanismi materiali alla base di questa scommessa, appunto la finanziarizzazione.

Milano, Firenze, Roma, Torino, Bologna e molte altre città sono investite da meccanismi di speculazione immobiliare portate avanti dai fondi che a loro volta sono gestiti e comandati da colossi detti società di gestione del risparmio. Questo meccanismo si somma a quelli storici della gentrificazione, della turistificazione e della speculazione immobiliare intorno all’abitare studentesco.

Abbiamo preso spunto per spiegare questo complesso fenomeno da un’ intervista al Professor Alessandro Volpi apparsa recentemente qui.

Il mercato è mosso dalle società di gestione del risparmio che si occupano di immobiliare. Oggi queste hanno un peso importante e sono in sintesi una settantina ed hanno un patrimonio immobiliare che si aggira intorno 145 miliardi di euro. 

Esiste di fatto una grossa concentrazione nella capacità di gestire il patrimonio, infatti tendenzialmente 10 società detengono quasi metà dell’importo complessivo.

 Le società di gestione del risparmio non gestiscono direttamente il patrimonio immobiliare (es Fabrica sgr, Investire sgr), ma generano fondi immobiliari, i quali sono legati a specifici progetti immobiliari, sia di recupero che di acquisto di aree già edificate o di costruzione di nuovi complessi di edifici.

Esistono più o meno 750 fondi immobiliari legati a queste 70 sgr, le 10 più importanti ne hanno di conseguenza una quota maggiore. Quindi diversi fondi immobiliari, nella stessa città o in diverse metropoli italiane, possono usufruire della stessa strategia dovuta al fatto che una singola società di gestione del risparmio ha molti fondi a disposizione.

Il fondo, in particolare, si occupa di decidere i progetti sull’area urbana di riferimento e della gestione del patrimonio immobiliare che possiede. 

Essendo che una sgr guadagna dalle commissioni che gli pagano i fondi, essi vendono le loro quote per finanziarsi.  Fino a poco tempo fa la  tendenza era quella di vendere anche a risparmiatori benestanti di fascia medio alta, ma comunque a patrimonio limitato, se paragonato a grandi agglomerati finanziari, ora  i fondi vengono frammentati e divisi  in quote vendute principalmente a investitori istituzionali. Questi possono essere ad esempio fondi pensione e casse di previdenza degli ordini professionali o altri con grandi capacità. Così facendo vi è quindi un  allargamento della base di reperibilità delle risorse per il fondo, accentrando grosse porzioni di capitale.

Per fare un’operazione ad esempio, un fondo compra un blocco di migliaia di appartamenti, diventando decisore in ultima istanza dell’andamento del mercato immobiliare nella zona in cui acquista, poi si predispone per avere un rendimento alto delle quote vendute con cui ha investito negli appartamenti. Le quote hanno la necessità di essere competitive economicamente, ossia  la quota parte deve  competere contro tutti i prodotti finanziari come azioni di altri fondi come ad esempio Black Rock o altri colossi che hanno fatto manbassa del capitale nostrano.  Per poter competere ed attirare compratori devono essere remunerativi. Per farlo, come dicevamo, comprano ad esempio un blocco di tanti appartamenti nella stessa zona, li liberano degli inquilini in vari modi, alzando gli affitti come nel caso di MariCarmen a Madrid. Una volta disponibili, una parte di questi appartamenti  vengono tolti dal mercato, per risparmiare sulle ristrutturazioni da una parte e dall’altra per far alzare il prezzo complessivo con la scarsità del bene che controllano. Così facendo vengono messi sul mercato solo una parte degli appartamenti realmente disponibili che possono diventare particolarmente redditizi, se vi si applicano affitti molto alti o venduti a prezzi alti. In questo modo si alza il prezzo medio complessivo della zona in cui il fondo ha investito.

Si tende ad un rendimento massimo in breve periodo in modo da poter ripartire i profitti a tutti gli attori di questo processo economico giocato sulla pelle degli inquilini.

Così facendo si innesca il meccanismo che porta all’innalzamento complessivo degli affitti in in un’intera porzione metropolitana o addirittura nella sua totalità. A cascata vi è un espulsione primariamente delle persone a basso reddito, ma anche di quelle a medio che riparano in zone sempre più periferiche o addirittura in altre città limitrofe e di provincia.

Riassumendo quindi il funzionamento della catena della produzione di  valore è: la società di gestione del risparmio guadagna e vive di commissioni e servizi che le sono pagate e fornite dai fondi: così più fondi crea più commissioni o azioni riesce a incamerare e, quindi, più ci guadagna. I fondi immobiliari remunerano i sottoscrittori delle loro quote in proporzione ai ricavi che ottengono, i quali sono legati tendenzialmente alla possibilità di praticare affitti più alti. L’ultimo anello di questa catena è chi paga la rendita, l’affitto, o meglio chi non riesce a permetterselo e viene impoverito se deve o vuole rimanere nella zona interessata, oppure viene espulso.

Questo processo genera come effetto collaterale una scarsità di immobili disponibili oltre al fatto che quelli disponibili hanno prezzi molto alti. 

Aggiungiamo un ulteriore aspetto da indagare che riguarda una tendenza in atto, ossia la forte presenza di colossi immobiliari tra le fila delle società promotrici di progetti di nuovi data center, soprattutto al Nord-Ovest, ma non solo. Anche da fonti del settore viene sottolineato come “una serie di fattori convergenti rende interessante la riconversione degli asset immobiliari come data center”. A Milano ad esempio il primo investimento del colosso americano Hines nei data center ha inaugurato questo processo con un progetto di 95mila mq nell’area del Noviglio; la stessa società ha promosso il data center di Caselle Torinese in Piemonte. Il fatto che i data center necessitino di vaste aree da bonificare o direttamente suoli agricoli significa per le società immobiliari ampliare i propri asset di investimento anche in zone che precedentemente non erano interessanti per alimentare valore. Quindi superfici che non erano utili a produrre profitto, perché ex aree industriali dismesse o non collocate nei centri città, ora lo diventano. Territori “marginali” possono dunque diventare strategici e alimentare il processo di finanziarizzazione, gli investimenti presumibilmente avranno effetti sul valore che questi terreni potranno acquisire in un futuro e, dunque, aumentano il prezzo al metroquadro sul mercato in generale. Questo avviene perché a dare il valore di questo genere di collocazioni per questi specifici immobili è la capacità in termini di megawatt, ossia la possibilità di allaccio alla rete, i tempi di connessione, la disponibilità di energia. Un esempio in questo senso viene fornito da questo articolo, dove viene sostenuto che :

“La scala dell’AI spinge il mercato verso territori nei quali terreno ed energia sono più disponibili, [quindi l’hinterland] senza perdere il collegamento economico e digitale con Milano.” Questo chiaramente non significa perdita di centralità dal punto di vista di rendita, investimenti, profitti relativamente alla città, in questo caso Milano. Significa però che se colossi immobiliari si muovono per acquistare terreni brownfield aprono un terreno di speculazione e finanziarizzazione sulla base della ricchezza che l’intelligenza artificiale porterà. Si tratta di una sorta di scommessa sul futuro perché, nel frattempo, viene consumato suolo, risorse naturali, energia e infrastrutture. Questo campo però permette di avviare margini di guadagno per fondi privati, investitori, banche. Seguendo questo ragionamento parrebbe dunque che siamo di fronte a un processo che individua i data center come nuovo asset strategico immobiliare e ne riscrive le regole in quanto la “collocazione” non è più condizionata alla vicinanza con i centri del capitale.

Inoltre questo fenomeno di speculazione ne genera uno proporzionalmente inverso sul mercato prettamente immobiliare, quindi di case da abitare. Intorno ai data center, dunque ai terreni su cui il valore di rendita è aumentato, si genera un deprezzamento degli immobili esistenti adibiti ad abitazioni civili, spesso in aree periferiche perciò destinazione e proprietà di quel vasto proletariato e ceto medio italiano che ha un tasso di proprietà di casa intorno al 70%. Questo significa che in  diverse aree periurbane e periferiche già in crisi, ad essere attaccato di riflesso, è la maggior riserva di valore accumulata nella parte bassa della società, ossia la casa di proprietà.

Un altro fenomeno che è utile segnalare, fra le dinamiche che vediamo evolversi attorno alla questione casa, c’è quella delle successioni del patrimonio immobiliare familiare e l’insorgere di speculatori detti “instant buyers”. In sostanza il nostro paese si trova, per via dell’andamento demografico, davanti ad un aumento di giovani e meno giovani che ereditano case dalla generazione “boomer”. Questi immobili, molto spesso nelle province e nelle periferie metropolitane, sono vecchie, inefficienti a livello energetico a volte fatiscenti. Necessitano quindi di un investimento per poter essere usate o fruttare attraverso una vendita o una rendita. Molte rimangono vuote per problemi di successione e burocrazia, altre perché situate in territori spopolati o in via di spopolamento, altre ancora per mancanza di risorse da parte di chi le eredita. Qui si inserisce il ruolo dell’Istant Buyer: un impresario o un fondo che compra deprezzato l’immobile per rivenderlo o affittarlo in breve tempo. Così si assiste ad un fenomeno speculativo, ma anche ad una perdita di riserva di capitale nei ceti bassi della società a favore di una concentrazione di valore, capitale e rendita per la borghesia rentier. 

Inoltre alcuni studiosi iniziano ad ipotizzare la nascita di due mercati immobiliari separati: da una parte uno redditizio fatto immobili ristrutturati e ad alto valore, un altro fatto di immobili al limite della fatiscenza con prezzi ribassati destinato a proletari, migranti e non, con basso o bassissimo reddito. 

Parliamo quindi di una situazione a “collo di bottiglia” in cui il maggiore pilastro del welfare familistico del nostro paese viene rapidamente eroso e riportato nelle mani di una piccola borghesia nazionale e internazionale. Va messo in risalto questo passaggio storico poiché è proprio questa forma tutta italiana di welfare, ad aver molte volte fatto da “tappo” e cuscinetto all’esplosione di conflitti sociali dispiegati a livello di massa sull’abitare e sulla precarietà del lavoro.

Vediamo quindi come la finanziarizzazione della casa legata ad altre dinamiche storiche abbia delle ricadute concrete per le persone sia di ceto medio che proletarie.  

Questo processo di finanziarizzazione dell’abitare accomuna e colpisce indistintamente un gran numero di persone, portando indirettamente un attacco che conduce all’erosione dei salari nel nostro paese, fermi da decenni. Gli stipendi bassi e l’iper sfruttamento sono la principale base di guadagno per i padroni nel nostro paese. L’imporsi di grossi colossi, principalmente americani, sia nel comparto pubblico che nel capitale privato, ha come effetto diretto per le persone un ulteriore impoverimento. Se si aggiunge a questo l’inflazione, il caro carburante e il carovita di guerra, l’attacco economico assume proporzioni devastanti per le condizioni di vita delle persone, soprattutto perchè a ciò si somma un generale disinvestimento o privatizzazione del welfare nella sua totalità a favore del riarmo.

Le lotte per la casa in questi anni hanno resistito attraverso pratiche di occupazione, sciopero delle bollette, vertenze sulle case poplari e campagne di pressione sulle amministrazioni locali e i governi nazionali di destra e sinistra per calmierare gli affitti. Oggi ci sembra però che le condizioni dettate dalla crisi pongano il movimento per l’abitare di fronte ad una nuova sfida che potenzialmente può poggiare su nuovi rapporti di forza a suo favore. L’accentramento di capitale immobiliare, come abbiamo cercato di spiegare, coinvolge molte più persone direttamente e indirettamente in questa lotta per la sopravvivenza minima. In più i profitti che questo attacco genera sono portati dai mercati finanziari al di fuori del nostro territorio, accentrando in questo modo il numero di approfittatori della rendita che sulla finanziarizzazione della casa si arricchiscono. Mai come oggi è vero che l’1% si arricchisce alle spalle del resto delle persone.