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Mutui, dal leasing immobiliare al vitalizio ipotecario

Ad oggi le proteste sulle mosse del governo Renzi a favore delle banche in merito ai mutui hanno generato un polverone in parte utile anche all’esecutivo. Se non altro ne uscirà come un esecutivo buono, concedendo qualche briciola in più ad una trattativa che lo vedrà attento a suo dire “alle parti in causa”.

Le opposizioni all’interno del parlamento tentano quantomeno di cavalcare il problema, fuori anche il Codacons si muove per protestare con un esposto alla Procura della repubblica di Roma. Tutto questo era un effetto del tutto previsto da parte del governo Renzi, il suo viceministro all’Economia Enrico Zanetti ribadisce che “il governo è disponibilissimo a modificare il testo presentato”. Gli fa eco il presidente dell’Associazione bancari italiani presidente Antonio Patuelli che dichiara: “Non riguarda fatti del passato, ma la possibilità e l’eventualità per il futuro, lasciata alla libera contrattazione tra famiglie e istituti bancari. Sono logiche europee, ce ne sono anche altre, comunque noi non ce ne siamo interessati”.

Aldilà delle parole spese da questa o da quella parte la realtà continua ad essere la stessa.

La volontà delle banche di ripianare i propri conti è forte, il debito di quelle italiane è di almeno 200 miliardi di euro, dei quali solo il 30% a causa dei semplici cittadini che hanno contratto finanziamenti o mutui. Su questi ultimi bisogna agire ed in questo caso si vuole dare un colpo di spugna all’intromissione di un tribunale, come oggi avviene prima della vendita all’asta dell’immobile. Questo passaggio quantomeno garantiva al debitore il trascorrere di 7/8 anni nel quale il cittadino poteva rientrare di una parte del debito e comunque non correre il rischio di finire dall’oggi al domani in mezzo ad una strada. Da questo punto di vista le banche potranno fare il prezzo e saranno indubbiamente interessate a rientrare del proprio debito e basta, per di più saranno loro stesse a ricomprarle tramite agenzie immobiliari satelliti quando non palesemente col proprio nome. Gli atti del governo da tempo rispondono alle banche, in questo caso il vitalizio ipotecario e il leasing immobiliare sono stati passaggi che indubbiamente li hanno visti andare a braccetto nel ridurre maggiori strati del paese ad essere “debitori cronici” a vita.

A questo serve il vitalizio immobiliare, riservato a chi ha compiuto 60 anni di età, particolarmente in difficoltà, ad esempio per via dei costi della casa del quale si è proprietari, perché anziani bisognosi di cure, o per dover mantenere i propri familiari. Del resto il bacino di bisognosi è in aumento, un’esigenza di liquidità che porta a monetizzare quello che è rimasto ancora da monetizzare, in questo caso le banche concedono un prestito mettendo un’ipoteca sulla casa di proprietà. Insomma un finanziamento strutturato appositamente per le esigenze finanziarie della popolazione di età avanzata: all’anziano viene concesso un finanziamento a fronte dell’iscrizione di un’ipoteca sulla casa di proprietà (che dunque l’anziano non è costretto a vendere) mentre la restituzione del capitale e degli interessi fa carico, in tutto o in parte, agli eredi posteriormente al decesso del mutuatario.

L’aggravante maggiore di questa operazione pone come vincolo da contratto che il vitalizio ipotecario passi agli eredi e ove costoro si rifiutino di provvedere a questo pagamento, la banca può vendere l’immobile e soddisfarsi con il ricavato (restituendo agli eredi l’eventuale eccedenza). L’entità della somma concedibile a mutuo varia sia in funzione del valore della casa concessa in ipoteca sia dell’età del mutuatario: l’importo è tanto più elevato quanto più la casa vale e quanto più è avanzata l’età del mutuatario. Un peso che graverà sulle spalle del debitore e dei suoi eredi è rappresentato dall’esponenziale crescita del debito (dovuta alla capitalizzazione annuale degli interessi sulla somma erogata), soprattutto dove vi sia una lunga aspettativa di vita: questo meccanismo è in grado di “mangiare” in poco tempo l’intero valore dell’immobile offerto in garanzia. Altro aspetto di perplessità deriva dalla considerazione che la casa oggetto di ipoteca non è vendibile, non è ulteriormente ipotecabile e nemmeno è possibile concederla in locazione a terzi: infatti in questi casi, la legge sancisce la cosiddetta “decadenza dal beneficio del termine” e cioè la banca può dichiarare il contratto risolto e pretendere la restituzione immediata di capitale e interessi.

Nella visione del debitore cronico vi sono le così dette giovani coppie che decidono di comprare casa. Il metodo è come quello delle auto comprate con il leasing, in questo caso il leasing immobiliare consente alle giovani coppie attraverso un indebitamento di avere una casa utilizzando un finanziamento con maxi rata finale. A fronte della precarietà lavorativa e del potere di acquisto sempre più in calo dei salari italiani, non vi sarà che la continuazione dell’indebitamento da parte di chi ha contratto questo tipo di leasing.

Bisogna tener conto innanzitutto la durata, generalmente più breve, dei mutui in quanto con una durata troppo lunga si andrebbe incontro ad un canone eccessivamente alto in proporzione e, quindi, non conveniente. La locazione finanziaria non supera i 20 anni, ma generalmente si attesta tra i 12 e i 15 anni. Questo significa pagamenti (mensili, ma più spesso bimestrali o trimestrali) più elevati. In quanto saranno la maggioranza a dover chiedere di finanziare la maxi rata a causa pagando quindi per la vita.

Ritornando sul vespaio più in generale dovuto alla notizia di qualche giorno fa il governo Renzi ora parla di modifiche, come ad esempio la sostituzione delle 7 rate con le attuali 18 rate non pagate, grosso modo un anno e mezzo di insolvenza, briciole di fronte alla portata della cosa o meglio della casa. Oppure del diritto ad avere un perito nominato dal tribunale per stabilire il valore della casa per la successiva vendita.

Anche in questo caso le rassicurazioni che parlano di regole applicate ai nuovi mutui e del fatto che si vuole far credere che il debitore ed il creditore possano avere lo stesso peso nella trattativa, offendono l’intelligenza di chi oggi vive nella realtà italiana. Eterni debitori è quello che il governo e le banche vorrebbero avere dalle attuali ma soprattutto nuove generazioni.

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